Notaris mr. Roelanda Poppinghaus uit Losser meldt het volgende:
Deelt u een inrit met de buren, of loopt het pad naar uw achtertuin over de grond van iemand anders? Dan heeft u te maken met een recht van overpad. Dat is een vorm van erfdienstbaarheid: een afspraak die niet aan personen vastzit, maar aan de grond zelf.
In dit artikel leest u wat een erfdienstbaarheid is, hoe een recht van overpad in de praktijk werkt en wat u kunt doen als de afspraak niet meer past of tot onenigheid met de buren leidt. Notariskantoor Poppinghaus in Losser legt al sinds 1966 erfdienstbaarheden vast voor huiseigenaren, kopers en agrariërs in Twente. Die ervaring delen we hier met u.
Wat is een erfdienstbaarheid?
Een erfdienstbaarheid is een recht dat de eigenaar van het ene perceel heeft op het perceel van een ander. De wet (artikel 5:70 van het Burgerlijk Wetboek) omschrijft het als een last op een onroerende zaak ten gunste van een andere onroerende zaak. Daarbij horen twee begrippen:
- Het heersend erf: het perceel dat profiteert van het recht.
- Het dienend erf: het perceel waarop de last rust en dat het gebruik moet toestaan.
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht. Het blijft dus bestaan als een van de woningen wordt verkocht. Koopt u een huis, dan neemt u bestaande rechten én lasten automatisch over. Daarom is het belangrijk om vóór het tekenen van de koopovereenkomst te weten welke erfdienstbaarheden er op een woning rusten.
Het recht van overpad is de bekendste erfdienstbaarheid, maar er zijn er meer. Denk aan een recht van uitzicht of licht, een recht om leidingen of een riolering door de grond van de buren te laten lopen, of een recht om ramen te hebben binnen twee meter van de erfgrens.
Recht van overpad uitgelegd: een voorbeeld uit de praktijk
Met een recht van overpad mag u over de grond van een ander lopen, fietsen of rijden om uw eigen perceel te bereiken. Wat precies is toegestaan, staat in de akte waarin het recht is vastgelegd.
Voorbeeld: de gedeelde inrit
Stel: aan de rand van Losser staan twee woningen naast elkaar. De garage van woning B ligt achter woning A en is alleen bereikbaar via de oprit van woning A. Toen het oorspronkelijke perceel werd gesplitst, is in de akte een recht van overpad gevestigd. De eigenaar van woning B mag met de auto over de oprit van A naar zijn garage rijden. In de akte staat ook dat het pad drie meter breed vrij moet blijven en dat beide eigenaren de onderhoudskosten delen.
Verkoopt de eigenaar van woning A zijn huis? Dan blijft het recht van overpad gewoon bestaan. De nieuwe eigenaar mag de oprit niet afsluiten met een hek en er ook niet structureel zijn auto parkeren. Vergelijkbare situaties komen in Twente veel voor: bij achterpaden van rijwoningen in Enschede, maar ook in het buitengebied rond De Lutte, Glane en Overdinkel, waar een weiland of schuur soms alleen via het erf van de buren bereikbaar is.
Wat staat er in een goede regeling?
Hoe duidelijker de afspraken, hoe kleiner de kans op discussie later. Een goed opgestelde akte beschrijft in ieder geval:
- de precieze ligging en breedte van het pad, vaak met een tekening als bijlage;
- wat is toegestaan: alleen lopen, of ook fietsen, autorijden of rijden met landbouwvoertuigen;
- wie het pad onderhoudt en wie de kosten betaalt;
- of de gebruiker een vergoeding betaalt aan de eigenaar van de grond (een zogenoemde retributie).
Staat er niets over onderhoud in de akte, dan ligt dat in de regel bij de eigenaar van het heersend erf: degene die het pad gebruikt.
Hoe wordt een erfdienstbaarheid gevestigd?
Een mondelinge afspraak met de buren of een briefje op papier is geen erfdienstbaarheid. Zo’n afspraak geldt bovendien niet voor een volgende eigenaar. Voor een geldig recht zijn twee stappen nodig:
- Een notariële akte. De notaris stelt de akte op en beide eigenaren ondertekenen die. Vaak gebeurt dit in de [akte van levering] bij de verkoop of splitsing van een perceel, maar het kan ook later in een aparte akte.
- Inschrijving bij het Kadaster. Na de ondertekening laat de notaris de akte inschrijven in de openbare registers. Zo kan iedere toekomstige koper zien dat het recht bestaat.
Goed om te weten: een erfdienstbaarheid is niet altijd zichtbaar op de kadastrale kaart. Vaak staat het recht alleen beschreven in een (oudere) akte. Bij de aankoop van een woning onderzoeken wij daarom de openbare registers en nemen we bekende erfdienstbaarheden op in de akte van levering.
Veelgestelde vragen over afkopen, opheffen en verjaring
Kan ik een recht van overpad afkopen?
Ja, als de eigenaar van het heersend erf daaraan meewerkt. U spreekt samen een vergoeding af, waarna de gebruiker afstand doet van het recht. Ook die afstand moet in een notariële akte worden vastgelegd en bij het Kadaster worden ingeschreven. De hoogte van de afkoopsom bepaalt u samen. Een taxateur kan helpen inschatten wat het recht waard is voor beide woningen.
Kan een erfdienstbaarheid worden opgeheven zonder toestemming?
Soms wel, maar alleen via de rechter. Volgens de artikelen 5:78 en 5:79 van het Burgerlijk Wetboek kan de rechter een erfdienstbaarheid wijzigen of opheffen als:
- door onvoorziene omstandigheden redelijkerwijs niet meer van de eigenaar van het dienend erf kan worden gevraagd dat het recht ongewijzigd blijft bestaan;
- er minstens twintig jaar zijn verstreken sinds de vestiging en het recht in strijd is met het algemeen belang;
- de eigenaar van het heersend erf geen redelijk belang meer heeft bij het recht, en dat belang naar verwachting ook niet terugkomt. Denk aan een garage die inmiddels via een nieuwe openbare weg bereikbaar is.
De rechter kan daarbij een schadevergoeding toekennen. Een procedure kost tijd en geld, dus overleg eerst met de buren of het samen op te lossen is.
Kan een recht van overpad verjaren?
Dat kan op twee manieren, en beide liggen juridisch genuanceerd.
- Ontstaan door verjaring. Wie jarenlang over het pad van de buren loopt, krijgt daarmee niet vanzelf een recht van overpad. Gebruik met toestemming, of omdat de buren het gedogen, telt niet mee. Alleen in specifieke situaties kan na tien of twintig jaar via verjaring een erfdienstbaarheid ontstaan.
- Vervallen door verjaring. Bestaat er twintig jaar lang een situatie die het gebruik onmogelijk maakt, zoals een hek of schuur dwars over het pad, en onderneemt de rechthebbende in die tijd niets? Dan kan het recht verloren gaan. Alleen het pad niet gebruiken is meestal niet genoeg.
Iedere situatie is anders. Laat uw zaak daarom beoordelen voordat u conclusies trekt.
Mijn perceel heeft geen toegang tot de openbare weg. Wat nu?
Dan kunt u van de buren een noodweg vragen (artikel 5:57 Burgerlijk Wetboek). Zij moeten u in dat geval doorgang geven, tegen een schadevergoeding. Een noodweg is geen erfdienstbaarheid, maar het is wel verstandig om de afspraken over ligging en vergoeding vast te leggen.
Wat is het verschil met mandeligheid?
Bij een recht van overpad blijft de grond eigendom van één eigenaar. Bij mandeligheid zijn meerdere buren samen eigenaar van bijvoorbeeld een achterpad of scheidingsmuur die bij al hun percelen hoort. De regels voor gebruik en onderhoud verschillen daardoor. Meer over vastgoed en de rol van de notaris leest u op onze pagina Huis & Hypotheek.
De rol van de notaris bij conflicten over een recht van overpad
Een recht van overpad kan tot spanningen leiden. De buren zetten een hek op het pad, parkeren er hun auto of weigeren mee te betalen aan het onderhoud. Of een nieuwe eigenaar wist niet dat het recht bestond. Dit kan de notaris dan voor u doen:
- Uitzoeken wat er is vastgelegd. Wij onderzoeken de akten en de registers van het Kadaster. Vaak brengt dat al veel duidelijkheid, want de akte bepaalt wat wel en niet mag.
- Onpartijdig meedenken. Een notaris kiest geen partij, maar behartigt de belangen van beide eigenaren. Dat helpt om in goed overleg tot een oplossing te komen.
- Nieuwe afspraken vastleggen. Komt u samen tot een wijziging, zoals een ander tracé, een vergoeding, afkoop of opheffing? Dan leggen wij dat vast in een akte en laten die inschrijven bij het Kadaster.
Komt u er samen niet uit, dan kan een mediator, advocaat of uiteindelijk de rechter nodig zijn. Wij vertellen u eerlijk wanneer dat moment is aangebroken.
Notariskantoor Poppinghaus werkt al ruim een halve eeuw in Losser en omgeving. Notaris mr. Roelanda Poppinghaus en haar team komen in het landelijke gebied van Twente regelmatig oude erfdienstbaarheden tegen met vage omschrijvingen. Wij weten hoe u die leest en wat ze vandaag voor u betekenen.
Vragen over uw recht van overpad? Neem contact op
Koopt u een woning met een gedeelde inrit in Losser, Enschede of elders in Twente? Wilt u een recht van overpad vastleggen, wijzigen of afkopen? Of loopt u vast in een discussie met de buren? Wij kijken graag met u naar uw situatie. Gaat u binnenkort een woning kopen? Lees dan ook ons artikel over overdrachtsbelasting en startersvrijstelling in 2026.
Vul vandaag nog ons contactformulier in om een vrijblijvende afspraak te maken. U kunt ons uiteraard ook bellen op 053-5383777 of mailen naar info@poppinghaus.nl. Wij helpen u graag verder.