Bij de aankoop van een huis is het belangrijk om goed te letten op alle rechten en verplichtingen die met de levering van het huis overgaan op de koper. Dit brengt je in de wereld van burenrecht en erfdienstbaarheden, bekend van kwesties zoals die vaak bij de rijdende rechter aan bod komen. Om deze rechten en verplichtingen goed te begrijpen, is het raadzaam om op tijd advies in te winnen, bijvoorbeeld bij een notaris.
Wat zijn erfdienstbaarheden?
Erfdienstbaarheden zijn bijzondere afspraken tussen buren die afwijken van het reguliere burenrecht. Ze geven bijvoorbeeld iemand het recht om gebruik te maken van een stuk grond van een ander, zoals bij een recht van overpad. Ook de erfdienstbaarheid van licht en uitzicht is een bekend voorbeeld. Dit betekent dat je deuren en ramen mag gebruiken, ook als ze binnen twee meter van de kadastrale grens met de buren zijn aangebracht. Deze erfdienstbaarheden moeten duidelijk vastgelegd worden in een notariële akte, zodat ze goed terug te vinden zijn in de openbare registers van het Kadaster. Dit zorgt ervoor dat ze ook voor toekomstige eigenaren van het pand zichtbaar blijven en rechtsgeldig zijn.
Registratie bij het Kadaster
Een volledige en actuele registratie van erfdienstbaarheden bij het Kadaster is pas mogelijk vanaf 1950. Dit komt doordat akten van vóór 1950 niet met herkenningstechnologie konden worden gescreend. Uit die periode zijn namelijk alleen handgeschreven teksten in de openbare registers beschikbaar en daarvan bleek screenen op erfdienstbaarheden niet betrouwbaar mogelijk. Voor een gedegen onderzoek naar erfdienstbaarheden die vóór 1950 zijn gevestigd, blijft het daarom noodzakelijk dat deze handgeschreven documenten worden doorgelezen, wat zeer tijdrovend kan zijn. Om de hoeveelheid te lezen teksten te beperken, moet eerst worden bepaald welke akten relevant zijn. Dit vereist onderzoek in verschillende registraties, waarbij geschiedkundige kennis, logisch denken en het kunnen lezen van toenmalige handschriften essentieel zijn.
De geschiedenis van erfdienstbaarheden in Nederland
Het vestigen van erfdienstbaarheden door de inschrijving van akten in de openbare registers in Nederland begon in 1811, toen Nederland bij Frankrijk werd ingelijfd. Publicatie was belangrijk voor de bekendheid en geldigheid van deze rechten. Dit bleef zo toen in 1838 het Nederlandse Burgerlijk Wetboek werd ingevoerd en er nieuwe openbare registers kwamen. De bewaarders hadden in die tijd bladschrijvers in dienst die de teksten van de akten overschreven in de nieuwe registers. Deze bladschrijvers werden per regel betaald, wat soms leidde tot afgeraffelde teksten met extreem lange zinnen.
Om de openbare registers toegankelijk te maken, was er een Algemeen Register waarin gezocht kon worden op de namen van de partijen in de akten. Van 1928 tot 1966 werd deze informatieverstrekking verzorgd door een beëdigde klerk, die als een soort publieke toegang tot de registers fungeerde.
Daarnaast werd het Kadaster opgericht voor de juiste inning van grondbelasting. Landmeters moesten de grenzen van kadastrale percelen uitmeten, en in de kadastrale registratie werden de oppervlakte, waarde, eigendomsrechten en rechthebbenden van een perceel bijgehouden. Omdat over erfdienstbaarheden geen grondbelasting werd geheven, werden ze niet in de kadastrale registratie opgenomen. Wel verwezen de kadastrale leggers naar de akten van eigendomsovergang, omdat deze belangrijk waren voor de juiste heffing van de grondbelasting. Pas met de nieuwe Kadasterwet in 1992 werd er begonnen met een overzichtelijke registratie van erfdienstbaarheden per object.
Vraag op tijd uw erfdienstbaarhedenonderzoek aan!
Gezien de complexe geschiedenis kan het uitvoeren van een erfdienstbaarhedenonderzoek bij het Kadaster een tijdrovende klus zijn. En door het tarief op basis van tijd te berekenen, is het vaak onduidelijk wat de uiteindelijke prijs gaat worden. Wilt u dit onderzoek door het Kadaster laten uitvoeren, dan is het belangrijk dat u ons als notaris tijdig informeert, aangezien het enkele weken kan duren voordat er een uitslag komt.
Neem contact op voor advies
Bij Notariskantoor Poppinghaus staan wij klaar om u te adviseren bij een erfdienstbaarhedenonderzoek. Heeft u vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Aarzel niet om contact met ons op te nemen. Dat kan telefonisch via 053-53-83-777 of mail naar info@poppinghaus.nl en maak een afspraak. Wij helpen u graag verder!
Contact