lage rente
Waarschijnlijk door de lage rente is de woningmarkt in Losser al sinds begin dit jaar erg warm aan het lopen. Biedingen ver boven de vraagprijs zijn steeds normaler, net als dit al een paar jaar in Enschede het geval is. Bij een laag aanbod en veel vraag is dat de normale marktwerking. Wel vergt deze situatie van alle betrokkenen zoals makelaars, banken en notarissen een extra goede advisering evenals een oplettende en integere houding, en gaan er toch door de haast ook vaker dingen mis.
Zoals in het geval waar de Rechtbank Overijssel op 12 mei 2020 uitspraak heeft gedaan:
Een verhuurder, laten we hem V noemen, heeft zijn pand verhuurd aan huurder H met daarin een koopoptie: H kan het pand aan het einde van het huurcontract kopen voor € 300.000,-. Maar vervolgens heeft V het pand verkocht aan een ander, hierna K genoemd, voor € 310.000,-, te leveren nadat het huurcontract is geëindigd. Nadat die koopovereenkomst tot stand is gekomen, heeft H aan V laten weten, gebruik te gaan maken van de koopoptie en derhalve het pand na einde huurcontract voor € 300.000,- geleverd te willen krijgen. Wat gaat nu voor?
Volgens een eerdere rechter is door de mededeling, die H aan V heeft gedaan, tussen hen een koopovereenkomst ontstaan. De vraag die nu in kort geding door de Rechtbank Overijssel beantwoord moest worden, was aan wie V het pand nu moet leveren, aan K of aan H?
In de wet (artikel 3:298 Burgerlijk Wetboek) is bepaald, dat het oudste recht op levering voor gaat, tenzij uit de wet, uit de aard van hun rechten dan wel op basis van de eisen van redelijkheid en billijkheid iets anders voortvloeit. De rechter stelt vast, dat de koopovereenkomst tussen V en K eerst tot stand is gekomen, dus dat die koopovereenkomst de oudste rechten op levering geef aan K.
Daarnaast geeft ook de aard van de rechten geen uitsluitsel. In beide gevallen is er een koopovereenkomst tot stand gekomen. Het feit dat H een oudere koopoptie had, leidt niet tot de conclusie dat de koopovereenkomst dan ook ouder is. Pas toen H aangaf het pand te willen kopen, kwam die koopovereenkomst tot stand, dus na de koopovereenkomst tussen V en K. Er is geen wettelijke of rechtsregel, die de koopovereenkomst op basis van de koopoptie een ouder recht geeft.
Tenslotte toetste de kortgedingrechter de regels van redelijkheid en billijkheid. Gebleken is dat H wist van de verkoopplannen van V, en ook van de verschillende gesprekken, die reeds tussen K en V hadden plaatsgevonden. H heeft toen op geen enkele wijze aangegeven belangstelling te hebben voor de koop van het pand. Daardoor concludeert de rechter, dat V en K ervan uit mochten gaan, dat H geen belangstelling had voor koop van het door hem gehuurde pand.
Conclusie: K heeft het sterkste recht op levering. H beriep zich nog op een onrechtmatige daad, maar ook dat is afgewezen. “Niet ieder voordeel uit wanprestatie levert een onrechtmatige daad op“. In dit geval mocht K er gerechtvaardigd van uitgaan, dat H geen gebruik ging maken van zijn optie. En de rechter kijkt daarbij ook naar een bijzondere relatie tussen V en K. Zijn het bijvoorbeeld vader en zoon, dan kan de uitspraak wel anders liggen dan als het twee zakelijk handelende partijen zijn. Daarom is mijn advies: handel met een aankoopmakelaar en laat goed nakijken of er oudere rechten kunnen zijn. V had natuurlijk H afstand moeten laten doen van zijn koopoptie, dan was er geen procedure geweest of was eerder gebleken, wat hij wilde. Nu heeft K moeten procederen om zijn oudste recht op levering bevestigd te krijgen. Jammer van het gedoe en de kosten, die daar mee gemoeid zijn. Voorkomen is beter dan genezen, zoals we nu allemaal heel goed weten.
Heeft u vragen, bel ons dan even. Het inloopspreekuur hebben we tijdelijk afgeschaft, maar u kunt wel een vrijblijvende afspraak maken om kort uw vragen te stellen via 053 – 53 83 777.