Notaris mr. Roelanda Poppinghaus uit Losser meldt het volgende:
Bij de krappe woningmarkt, die trouwens nu heel iets rustiger lijkt te worden, zoeken mensen naar oplossingen. Soms is een huis te slecht om nog in te gaan wonen en is slopen de enige optie.
Wie een woning koopt en aan de voorwaarden voldoet, kan gebruikmaken van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Maar wat gebeurt er als u een woning koopt die u vervolgens volledig wilt slopen en opnieuw wilt opbouwen? Dan kan de fundering ineens een belangrijke rol spelen.
Een recente uitspraak van het Hof Amsterdam laat zien dat de manier waarop een woning wordt gesloopt invloed kan hebben op het recht op startersvrijstelling. In dit artikel legt Notariskantoor Poppinghaus uit wat er speelde en waarom het behouden van de fundering daarbij van belang kan zijn.
Mag de startervrijstelling bij een sloopwoning?
Wij weten dat ook niet altijd zeker en dan moet de rechter uitkomst bieden. Op 2 juli jl. sprak het Hof in Amsterdam zich uit over het volgende geval:
Ronald en Izzy zijn beiden 34 jaar en kunnen het huis van een kennis kopen. Het is een bouwval dus voor 250.000 euro kunnen ze dit kopen. Ze gaan er eerst ook wonen, maar trekken al snel in een stacaravan in de tuin, want de woning staat op instorten. Ze doen een beroep op de startersvrijstelling, dat scheelt hen 2% overdrachtsbelasting over de koopsom, toch snel verdiend en ze hebben kosten genoeg.
Het standpunt van de Belastingdienst
Maar de inspecteur van de belastingdienst denkt daar anders over. De verkregen sloopwoning had als hoofdverblijf gebruikt moeten worden. Dit is hetzelfde begrip als in de Wet op de Inkomstenbelasting staat: een eigen woning is die woning, die tot hoofdverblijf dient. Op het moment van de verkrijging was er al de intentie om deze te slopen en daar een nieuwe woning te laten bouwen. Aan die intentie is ook uitvoering gegeven (de inspecteur komt vaak pas geruime tijd na het tekenen van de leveringsakte met zijn bevindingen, dat kan wel twee jaar duren). In dit geval wordt niet voldaan aan het hoofdverblijfcriterium “omdat de oude woning door de sloop daarvan, inclusief de fundering, is opgehouden te bestaan en bijgevolg niet meer kan worden bewoond.” Ik citeer het Hof nog verder:
“De tekst van artikel 14 lid 2 WBR en artikel 15.1.p WBR laat een andere uitleg niet toe; de wettekst is helder en niet voor meerdere uitleg vatbaar. In een dergelijk geval kan van een grammaticale lezing van de wettekst enkel worden afgeweken als uit de parlementaire toelichting volgt dat de wetgever die grammaticale uitleg niet heeft bedoeld. In de parlementaire stukken is de situatie zoals hier voorligt echter niet aan de orde geweest. Uit de parlementaire stukken kan dus niet worden afgeleid dat de wetgever een andere dan een grammaticale uitleg van de wettekst voor ogen stond. De inspecteur heeft tijdens de zitting bij de Rechtbank verklaard dat de situatie anders zou zijn indien de bestaande fundering ook gebruikt zou worden voor de nieuwe woning. Volgens het Hof is het onderscheid dat de inspecteur hier maakt niet discriminerend. Door bij situaties van sloop van een woning het behoud van de fundering doorslaggevend te achten, maakt de inspecteur een feitelijk en praktisch onderscheid bij de afbakening van hetgeen onder ‘een woning’ kan worden begrepen. Dit onderscheid is ook rechtens relevant.
Eerdere uitspraak over het funderingscriterium
De Hoge Raad had al in 2013 beslist, dat de wetgever het discriminatieverbod niet heeft geschonden door zijn keuze om bouwgrond met een daarop aangebrachte fundering wel als de verkrijging van ‘een woning’ aan te merken en bouwgrond zonder fundering niet. De Hoge Raad oordeelde dat het door de wetgever aldus gemaakte onderscheid (het funderingscriterium) een objectief en praktisch uitvoerbaar criterium is, waarmee de wetgever de hem toekomende ruime beoordelingsmarge niet heeft overschreden zodat geen sprake is van strijd met verdragsrechtelijke discriminatieverboden. De inspecteur heeft het gelijkheidsbeginsel dan ook niet geschonden.”
Waarom de fundering belangrijk is voor de startersvrijstelling
Let dus op: sloop niet alles maar laat de fundering in stand, dan was er wel een “woning” in de zin van de startersvrijstelling verkregen. Laat je goed informeren voor je gaat handelen.
Neem de volgende stap: maak een afspraak
Heeft u vragen over de startersvrijstelling, overdrachtsbelasting of de aankoop van een woning die u wilt slopen en opnieuw wilt bouwen? Laat u dan vooraf goed informeren over de fiscale en juridische gevolgen.
Vul ons contactformulier in om een vrijblijvende afspraak te maken. U kunt ons uiteraard ook bellen op 053-5383777 of mailen naar info@poppinghaus.nl. Wij helpen u graag verder.
Zorgeloos samenwonen met Notariskantoor Poppinghaus
Met een modern kantoor en meer dan 50 jaar ervaring in de notariële praktijk, weten notaris mr. Roelanda Poppinghaus en haar team precies wat er nodig is voor een stabiele basis van uw gezamenlijke toekomst. Wij spreken begrijpelijke taal en zorgen ervoor dat u de inhoud van uw contract volledig begrijpt. Wel zo prettig.